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中古住宅の2014年4月以降の消費税について

本日のご案内も大雪に阻まれなかなか案内がすすみません・・・
我が家の子供達は大喜びですが年度末が間近にせまる2月、お客様の中にもお子さんの学校の関係で3月までになんとか入居を決めたい方にとって、なんとも迷惑な天気です。

2014.jpg


さて、本日ご案内の際お客さまよりいただいたご質問が3月末に向けて最近お客さまよりよくいただく質問だったので、消費増税と住宅ローン減税について記事を書いておきたいと思います。


①4月から消費税8%へと変更されますが、不動産仲介について影響はどうなのか?
結論からいうと、物件によっては増税となりますが、ほとんどの中古物件はあまり影響がありません。
売主が法人ではなく個人の場合は消費税の課税対象外となるため売買において消費税は発生しません。一般的に仲介物件は個人対個人の売買が多いため消費税は特に影響はないと思います※。この場合消費増税となるのは諸費用分である仲介手数料への消費税とその他の費用(ローン手数料や司法書士への報酬)などが増税となります。

ではどのような場合に影響がでるかというと、売主が法人の新築及び中古不動産は消費増税で影響が出ます。
ただし、不動産の場合土地価格分については消費税は非課税となるので、表示価格全額に増税分の3%が課税されるわけではありません。課税対象は建物に関する部分に課税されるので建物価格の割合の多い新築物件等は大幅増税になります。

※稀に投資物件等で売主が個人でも課税扱い方の場合は影響がでる場合があります。


②4月以降の住宅ローン減税について
住宅ローン減税の対象になる年末ローン残高上限は、これまで2000万円が上限で、10年間の最大控除額は200万円となっておりました。それが4月1日以降の入居物件からは年末ローン残高上限が4000万円となり、10年間で最大400万円が控除されることになります。
これにともないお客さまより引渡を4月以降にした方が徳なのではないかと質問が多くあります。

物件によっては得になるケースもあるが中古物件の場合は3月引渡の方が良い場合が多いです。
なぜかというと住宅ローン減税の拡充が適用されるのは8%の消費税が適用される物件に限定されるからです。
もともと消費税のかからない中古物件の場合はこれまで通り、年末ローン残高上限は2000万円が上限、10年間の最大控除額は200万円が適用されますので4月以降の引渡にしても意味がありません。逆に4/1以降の引渡となった場合、その他の諸費用に消費増税が適用されてしまうため増税分が損となります。3月末までに引渡ができるのであれば早めに取引を行うのがお勧めです。

売主が法人の新築及び中古不動産については4月以降の引渡物件は最大控除額が2倍になるので得になるケースがあります。
ただし、控除額は増加しますが戻ってくる額は、納税額が上限という点にも注意が必要です。控除額が40万円だとしても、納めている所得税が20万円なら実際の控除額は20万円となります。(※足りない場合は一部住民税からの控除もあり)

いずれにしても売主が法人の場合でも比較は必要と思います。


詳細は国税庁HPで
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
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テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

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