スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

中古住宅の2014年4月以降の消費税について

本日のご案内も大雪に阻まれなかなか案内がすすみません・・・
我が家の子供達は大喜びですが年度末が間近にせまる2月、お客様の中にもお子さんの学校の関係で3月までになんとか入居を決めたい方にとって、なんとも迷惑な天気です。

2014.jpg


さて、本日ご案内の際お客さまよりいただいたご質問が3月末に向けて最近お客さまよりよくいただく質問だったので、消費増税と住宅ローン減税について記事を書いておきたいと思います。


①4月から消費税8%へと変更されますが、不動産仲介について影響はどうなのか?
結論からいうと、物件によっては増税となりますが、ほとんどの中古物件はあまり影響がありません。
売主が法人ではなく個人の場合は消費税の課税対象外となるため売買において消費税は発生しません。一般的に仲介物件は個人対個人の売買が多いため消費税は特に影響はないと思います※。この場合消費増税となるのは諸費用分である仲介手数料への消費税とその他の費用(ローン手数料や司法書士への報酬)などが増税となります。

ではどのような場合に影響がでるかというと、売主が法人の新築及び中古不動産は消費増税で影響が出ます。
ただし、不動産の場合土地価格分については消費税は非課税となるので、表示価格全額に増税分の3%が課税されるわけではありません。課税対象は建物に関する部分に課税されるので建物価格の割合の多い新築物件等は大幅増税になります。

※稀に投資物件等で売主が個人でも課税扱い方の場合は影響がでる場合があります。


②4月以降の住宅ローン減税について
住宅ローン減税の対象になる年末ローン残高上限は、これまで2000万円が上限で、10年間の最大控除額は200万円となっておりました。それが4月1日以降の入居物件からは年末ローン残高上限が4000万円となり、10年間で最大400万円が控除されることになります。
これにともないお客さまより引渡を4月以降にした方が徳なのではないかと質問が多くあります。

物件によっては得になるケースもあるが中古物件の場合は3月引渡の方が良い場合が多いです。
なぜかというと住宅ローン減税の拡充が適用されるのは8%の消費税が適用される物件に限定されるからです。
もともと消費税のかからない中古物件の場合はこれまで通り、年末ローン残高上限は2000万円が上限、10年間の最大控除額は200万円が適用されますので4月以降の引渡にしても意味がありません。逆に4/1以降の引渡となった場合、その他の諸費用に消費増税が適用されてしまうため増税分が損となります。3月末までに引渡ができるのであれば早めに取引を行うのがお勧めです。

売主が法人の新築及び中古不動産については4月以降の引渡物件は最大控除額が2倍になるので得になるケースがあります。
ただし、控除額は増加しますが戻ってくる額は、納税額が上限という点にも注意が必要です。控除額が40万円だとしても、納めている所得税が20万円なら実際の控除額は20万円となります。(※足りない場合は一部住民税からの控除もあり)

いずれにしても売主が法人の場合でも比較は必要と思います。


詳細は国税庁HPで
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
スポンサーサイト

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

フラットSの1%金利優遇、前倒し終了発表

フラット35Sの1%優遇がついに前倒し!


住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の手がける「フラット35」に動きがありました。
住宅ローンの中でも超長期の固定金利で融資が低利で受けられる「フラット35」ですが、その目玉商品である「フラット35S」の当初10年間の1%優遇金利枠が、予想以上の申込のため政府の予算枠を超えたため、

当初の申請期限平成23年12月30日までを繰り上げて

申込期限を平成23年9月30日

に前倒しするむね発表があり、金利引下げ幅拡大の適用期間を当初予定より3か月前倒して終了することになりました。


これにより、平成23年10月1日以降の申込分については

当初10年間の優遇金利は1%優遇から

0.3%優遇となります。


フラット35は低利な超長期固定というだけでなく、現状職種や転職等、通常の銀行融資ではローン組成が難しい方でも比較的住宅ローンが組みやすい仕組みになっている商品です。とくにフラット35Sは当初の金利1%優遇を利用すると住宅購入が非常に検討しやすくなる商品となりますので、フラット35Sを利用した住宅購入を検討されている方はひとまず9月末を目標にお住まいの購入をお勧めします。


詳しくは住宅金融支援機構のホームページに案内がございますのでご覧ください。

http://www.flat35.com/topics/h23_08.htm






テーマ : マイホーム
ジャンル : 結婚・家庭生活

エクセル返済表・償還表をバージョンアップしました

昨日見たこともないような市外局番からの電話ありました。
声は初老の品の良さそうな女性の方で(初老でなかったらごめんなさい)、発信の場所を聞くと鹿児島からのお電話だそうです。

こんな遠い所のひとが当社のホームページを見て頂き連絡をいただけるとはと、少し感動的な気分を味わいつつ話を聞くと、ホームページに設置してあるエクセルで使える返済表・償還表についての件。

このような電話が来るとドキッ!と嫌な予感がよぎるのです。
この返済・償還表は私が作成したもので、何度も実装を重ねおそらくもう間違いはないだろうという段階になったのでホームページ上で公開しているもの。もう大丈夫と思うのですがやはりこの件で連絡がくると何か間違いがあるのかとドキッとするものなのです。

少し間をおいてお話を聞くと元金均等返済の返済表と償還表はないのかという問い合わせでした。
いやーダメだしでなくてよかったと思いつつお話をさせていただきました。

①一般的に銀行の融資も元利均等返済がほとんど。
②返済比率や当初の支払金額がネックで私も実際に元金均等を利用したお客さんは今まで1件なく、他に利用する方が混乱するといけないのでHP上に載せていない。

と説明をさせていただきましたが納得していただけず、元金均等の返済表と償還表があるのであれば是非載せて欲しいとのご要望でした。

そういえば半年前ぐらいにも同じようなメールがあり、その時はその方限定でエクセルファイルを送らせていただいたのですが、あくまでも概算だよということで送らせていただきました。

実際に元金均等返済のエクセル返済表と償還表はひとまず完成しているのですが、さてこれが本当に問題のない計算表なのか誰も証明してくれないので現実的に公開できないというのが現実なのです。

良い感じには出来があがっていると思うのですが最終的にそれを証明してくれるものがないのは困ってしまうのです。さてそこでインターネットで調べたところ


元金均等返済の利息の総計額を出す式を発見!

(((借入金額÷返済回数)+借入金額)÷2)×((年利×返済回数)÷1200)=利息の総計額


あてはめてみると見事私の計算表と一致しました。

ということで安直ですが本日より元金均等の返済表・償還表もホームページ上でダウンロードできるようにしました。

とはいえ、間違いはないと思うのですが利用実験はほとんど行っておらず(皆元利均等しか利用しないのでピンとこない)不安があることも確かなところ。
もし、お時間のある方でなにかご指摘がありましたら当社のホームページにあるメールまで是非ご連絡ください。

ちなみに返済表・償還表の場所は以下をクリックしてください。

住宅ローン返済表・償還表 エクセル版を無料ダウンロード!


テーマ : 住宅ローン
ジャンル : ファイナンス

任意売却後の残債は

午前中任意売却のご相談

数年前に物件を購入されたばかりでしたが、会社の状況が思わしくなく売却したいとのご相談。
売却後の残債が500万位想定されこの残債についてどうするべきかというところがお客さんの一番の心配事でした。

お客様は会社員としての給与収入があり、残債については当然債権買取業者よりの返済請求が来る可能性大の状況をご説明させていただきました。

この点につきお客さまよりご質問を受けたのが、いろいろな任意売却のホームページなどでは残債が大幅に圧縮できると記載があったということで、当社であればどの位まで圧縮できるかというご質問。

いつも聞かれるところなのですが、
残債の圧縮についてはお客さんの内容によって全く違い、今回の場合は定期的なご収入があるので支払いができる範囲内での返済となる旨をお伝えさせていただきました。

本当にひどい話なのですが、いろいろな任意売却のホームページにのっている情報はあくまでも宣伝用の内容であって10件に1件の事例が、さも全てに当てはまるような書き方になっています。
(そうではないということが良く読めばわかるのですが・・・)
そんなにうまくいかないというのは、サービサー(債権買取業者)の立場になって考えればすぐにわかります。ホームページにのっているような内容を全てに実行していたら間違いなくそのサービサーは倒産します。

さらに・・・
最後の住宅ローン残債処理についてはご本人か弁護士でないとお手伝いできないということ。
弁護士資格をもたない不動産業者が債務処理を行った場合非弁行為により法律によって罰せられます。
不動産業者がお手伝いできるのは「こんな感じでやれば残債圧縮の可能性が高まる」というアドバイスのみです。
いち不動産業者にできることというのは限界があるのです。
と考えると一番の交渉は弁護士を表に出して自己破産を天秤にかけ・・・というのがやはり債務圧縮の場合一番話が進みやすいと考えるのですが、いかがでしょうか。

最後に任意売却にあたり残債の債務圧縮と自己破産どちらが良いのかというご質問がありました。

基本的に当社では自己破産・債務処理分の弁護士費用も無料で対処させていただいておりますので、基本的には自己破産のほうが早く再起ができので自己破産の方がお勧めということをお伝えさせていただきました。

任意売却・自己破産ともに行うにあたって一番のペナルティーは個人情報に登録(いわゆるブラックリスト)されるというところです。どうせ任意売却を行って個人情報に登録されるのであれば自己破産もいっしょに行いすっきりと債務を整理していただき、次の生活再生に向けて動いていただくのが基本的には良いと考えています。


※ただし、自己破産をされない方が良いという方のいらっしゃいますのでその時は都度アドバイスさせていただきます。

久しぶりの更新日は良い天気でした

3月末から不動産もだいぶ動きはじめ、ばたばたな日々が続きましたが、
ひさしぶりにOFFな時間がとれました。

いろいろまわりを見回すと放っておかれたものが多くあり、
ブログの更新を全くやっていないことの気付いてしまいました。
(本当は前から気付いていましたが面倒で更新してませんでした)
アクセスをみると意外にも当ブログを見てくれている方がいらっしゃいましたので、
あらためて更新していきたいと思います。


本日、我が家の娘がズーラシアへ遠足にいきました。
昨日までは突風・大雨の予報がでており雨用の別プランの予定になりそうでしたが、
朝になってみると一転良い天気。
喜んで出かけていきました。

それにしても今日は暑くて東京地方初の夏日だそうです。
省電力ということで公官庁では来月からクールビズとのこと。
当社も夏に向けて早くもクールビズでいきたいと思います。



テーマ : 意見・つぶやき
ジャンル : ビジネス

プロフィール

今日の報告

Author:今日の報告
値引額連動型の仲介手数料体系
ライズ・エステート合同会社
仲介手数料定額21万又は仲介手数料無料

ホームページはこちらをクリック
http://www.rise-estate.com/

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。