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中古住宅の2014年4月以降の消費税について

本日のご案内も大雪に阻まれなかなか案内がすすみません・・・
我が家の子供達は大喜びですが年度末が間近にせまる2月、お客様の中にもお子さんの学校の関係で3月までになんとか入居を決めたい方にとって、なんとも迷惑な天気です。

2014.jpg


さて、本日ご案内の際お客さまよりいただいたご質問が3月末に向けて最近お客さまよりよくいただく質問だったので、消費増税と住宅ローン減税について記事を書いておきたいと思います。


①4月から消費税8%へと変更されますが、不動産仲介について影響はどうなのか?
結論からいうと、物件によっては増税となりますが、ほとんどの中古物件はあまり影響がありません。
売主が法人ではなく個人の場合は消費税の課税対象外となるため売買において消費税は発生しません。一般的に仲介物件は個人対個人の売買が多いため消費税は特に影響はないと思います※。この場合消費増税となるのは諸費用分である仲介手数料への消費税とその他の費用(ローン手数料や司法書士への報酬)などが増税となります。

ではどのような場合に影響がでるかというと、売主が法人の新築及び中古不動産は消費増税で影響が出ます。
ただし、不動産の場合土地価格分については消費税は非課税となるので、表示価格全額に増税分の3%が課税されるわけではありません。課税対象は建物に関する部分に課税されるので建物価格の割合の多い新築物件等は大幅増税になります。

※稀に投資物件等で売主が個人でも課税扱い方の場合は影響がでる場合があります。


②4月以降の住宅ローン減税について
住宅ローン減税の対象になる年末ローン残高上限は、これまで2000万円が上限で、10年間の最大控除額は200万円となっておりました。それが4月1日以降の入居物件からは年末ローン残高上限が4000万円となり、10年間で最大400万円が控除されることになります。
これにともないお客さまより引渡を4月以降にした方が徳なのではないかと質問が多くあります。

物件によっては得になるケースもあるが中古物件の場合は3月引渡の方が良い場合が多いです。
なぜかというと住宅ローン減税の拡充が適用されるのは8%の消費税が適用される物件に限定されるからです。
もともと消費税のかからない中古物件の場合はこれまで通り、年末ローン残高上限は2000万円が上限、10年間の最大控除額は200万円が適用されますので4月以降の引渡にしても意味がありません。逆に4/1以降の引渡となった場合、その他の諸費用に消費増税が適用されてしまうため増税分が損となります。3月末までに引渡ができるのであれば早めに取引を行うのがお勧めです。

売主が法人の新築及び中古不動産については4月以降の引渡物件は最大控除額が2倍になるので得になるケースがあります。
ただし、控除額は増加しますが戻ってくる額は、納税額が上限という点にも注意が必要です。控除額が40万円だとしても、納めている所得税が20万円なら実際の控除額は20万円となります。(※足りない場合は一部住民税からの控除もあり)

いずれにしても売主が法人の場合でも比較は必要と思います。


詳細は国税庁HPで
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
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テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

耐震基準適合証明書

現在売却依頼をいただいている横浜市港北区一戸建ての物件について、動いていた耐震基準適合証明の審査が追加の耐震工事もなく、無事通過しました。物件の価格が6,000万円を超える物件なので効果はとても大きく本当に良かったです。

築20年超える木造住宅については住宅ローン減税に加えて、登録免許税・不動産取得税の減免措置が利用できなくなります。今回の物件については築23年で上記の制度は本来は利用できないのですが、「耐震基準適合証明書」を取得すると優遇措置が全て利用できるようになります。

効果の程は4,000万円の住宅ローンを組んだ場合、
住宅ローン減税:200万円(4月以降も中古住宅は200万円※消費税がかからないもの)
不動産取得税:約50万円減額
登録免許税:約20万円減額

耐震基準適合証明を取得するための費用は審査料が52,500円※、書面の発行手数料が21,000円※となっており、わずか73,500円で上記の効果が発揮されます。
耐震基準の審査自体は多少厳しいところもありますが、審査をクリアすれば購入希望のお客様に税制面だけでなく耐震上も問題ないというアピールが可能となります。

制度自体はかなり浸透してきてはおりますが、仲介業者によっては制度自体を知らず売買を完了してしまうケースもまだまだ多くあります。知らずに売買というのは売主・買主様双方にデメリットになるので利用できるようであれば是非取得したい制度です。

なお、物件によっては審査後耐震工事が必要な物件もありますので微妙な物件については事前にご相談ください。


<<以下取得となった物件です>>
所在:港北区下田町1丁目
価格:6,250万円
土地面積:161.12㎡
建物面積:140.77㎡

http://www.athome.co.jp/ks_13/dtl_6953611368/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&SEARCHDIV=1&sref=list_simple


※添付資料をご確認ください。


taishinn.jpg

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

フラットSの1%金利優遇、前倒し終了発表

フラット35Sの1%優遇がついに前倒し!


住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の手がける「フラット35」に動きがありました。
住宅ローンの中でも超長期の固定金利で融資が低利で受けられる「フラット35」ですが、その目玉商品である「フラット35S」の当初10年間の1%優遇金利枠が、予想以上の申込のため政府の予算枠を超えたため、

当初の申請期限平成23年12月30日までを繰り上げて

申込期限を平成23年9月30日

に前倒しするむね発表があり、金利引下げ幅拡大の適用期間を当初予定より3か月前倒して終了することになりました。


これにより、平成23年10月1日以降の申込分については

当初10年間の優遇金利は1%優遇から

0.3%優遇となります。


フラット35は低利な超長期固定というだけでなく、現状職種や転職等、通常の銀行融資ではローン組成が難しい方でも比較的住宅ローンが組みやすい仕組みになっている商品です。とくにフラット35Sは当初の金利1%優遇を利用すると住宅購入が非常に検討しやすくなる商品となりますので、フラット35Sを利用した住宅購入を検討されている方はひとまず9月末を目標にお住まいの購入をお勧めします。


詳しくは住宅金融支援機構のホームページに案内がございますのでご覧ください。

http://www.flat35.com/topics/h23_08.htm






テーマ : マイホーム
ジャンル : 結婚・家庭生活

エクセル返済表・償還表をバージョンアップしました

昨日見たこともないような市外局番からの電話ありました。
声は初老の品の良さそうな女性の方で(初老でなかったらごめんなさい)、発信の場所を聞くと鹿児島からのお電話だそうです。

こんな遠い所のひとが当社のホームページを見て頂き連絡をいただけるとはと、少し感動的な気分を味わいつつ話を聞くと、ホームページに設置してあるエクセルで使える返済表・償還表についての件。

このような電話が来るとドキッ!と嫌な予感がよぎるのです。
この返済・償還表は私が作成したもので、何度も実装を重ねおそらくもう間違いはないだろうという段階になったのでホームページ上で公開しているもの。もう大丈夫と思うのですがやはりこの件で連絡がくると何か間違いがあるのかとドキッとするものなのです。

少し間をおいてお話を聞くと元金均等返済の返済表と償還表はないのかという問い合わせでした。
いやーダメだしでなくてよかったと思いつつお話をさせていただきました。

①一般的に銀行の融資も元利均等返済がほとんど。
②返済比率や当初の支払金額がネックで私も実際に元金均等を利用したお客さんは今まで1件なく、他に利用する方が混乱するといけないのでHP上に載せていない。

と説明をさせていただきましたが納得していただけず、元金均等の返済表と償還表があるのであれば是非載せて欲しいとのご要望でした。

そういえば半年前ぐらいにも同じようなメールがあり、その時はその方限定でエクセルファイルを送らせていただいたのですが、あくまでも概算だよということで送らせていただきました。

実際に元金均等返済のエクセル返済表と償還表はひとまず完成しているのですが、さてこれが本当に問題のない計算表なのか誰も証明してくれないので現実的に公開できないというのが現実なのです。

良い感じには出来があがっていると思うのですが最終的にそれを証明してくれるものがないのは困ってしまうのです。さてそこでインターネットで調べたところ


元金均等返済の利息の総計額を出す式を発見!

(((借入金額÷返済回数)+借入金額)÷2)×((年利×返済回数)÷1200)=利息の総計額


あてはめてみると見事私の計算表と一致しました。

ということで安直ですが本日より元金均等の返済表・償還表もホームページ上でダウンロードできるようにしました。

とはいえ、間違いはないと思うのですが利用実験はほとんど行っておらず(皆元利均等しか利用しないのでピンとこない)不安があることも確かなところ。
もし、お時間のある方でなにかご指摘がありましたら当社のホームページにあるメールまで是非ご連絡ください。

ちなみに返済表・償還表の場所は以下をクリックしてください。

住宅ローン返済表・償還表 エクセル版を無料ダウンロード!


テーマ : 住宅ローン
ジャンル : ファイナンス

沢田温泉へ

沢田温泉へ


身内に不幸があり西伊豆の堂ヶ島に行ってきました。

葬儀も終了し帰る前に折角なので・・・

不謹慎と思いつつ近所にある沢田温泉へ

沢田温泉は海に面した岸壁の頂上に作られた露天風呂。
西伊豆名物の夕日を見ながら入るのがよしとされています。

冬場は風が強く滅茶苦茶寒いのでここに来るなら今の時期が最高かと思います。

平日で他のお客さんもいなかったので、
連れて行った2人の子供は海に向かって絶叫し、
私は露天風呂と夕日の絶景を堪能してきました。

<夕日の見える時間が良し>
沢田温泉②

<壁を乗り越えてみるとこんな景色です>
沢田温泉②


テーマ : 銭湯・温泉・健康ランド
ジャンル : 地域情報

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